Когда вы покупаете квартиру или виллу для последующей сдачи в аренду, возникает вопрос: кто будет этим заниматься? И есть три варианта. Во-первых, вы можете сами всё организовать, если живёте неподалёку. К вашим услугам сайты вроде Airbnb, Booking, Agoda, а также многочисленные группы в Facebook. Во-вторых, вы можете доверить управление агентству недвижимости, которое возьмёт на себя поиск клиентов, заселение и уборку. И в-третьих, при покупке недвижимости вы можете вступить в одну из программ от управляющей компании: гарантированный доход или рентал пул. Как раз о них я вам расскажу в этой статье.
Гарантированный доход
Большинство застройщиков заключают выгодное сотрудничество с одним из крупных отельных операторов. Отельные сети подписывают контракт с владельцами жилья, полностью занимаются управлением и сдачей в аренду. По договору владельцы каждый год получают фиксированный доход 6-8% от стоимости недвижимости. Давайте рассмотрим все нюансы этой программы, кому она подойдёт и посчитаем, сколько реально можно заработать.
Что такое гарантированный доход?
Так называют фиксированную сумму, которую по контракту управляющая компания ежегодно перечисляет владельцу недвижимости. Эта сумма не зависит от того, сдавалось жильё в аренду или нет. Гарантированный доход прописан в контракте процентом от стоимости объекта — от 6 до 8%. Договор заключается на определённый срок до 15 лет.
Такой доход от аренды не самый высокий, зато стабильный. Сравните его с банковским депозитом в надёжной валюте. Обычно такие депозиты не более 2%. Приведу пример: при покупке недвижимости за 100 тысяч евро вы каждый год стабильно будете получать 7000 или 8000 евро при гарантированном доходе в 7 или 8% соответственно.
Тонкости программы гарантированного дохода
Соглашаясь на программу гарантированного дохода, всегда надо взвешивать все плюсы и минусы, а также внимательно читать условия. Контракты могут быть долгосрочными или краткосрочными. Одни застройщики предлагают гарантированный доход на 10-15 лет, другие — на 3-5 лет. Возникает вопрос: а как быть дальше? Вариантов множество. По истечении срока договора можно перейти на программу рентал пул, о которой подробнее расскажу ниже. Либо застройщик готов выкупить недвижимость у владельца по первоначальной цене или чуть дороже. А также вы всегда можете сдавать жильё самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
Долгосрочный контракт с обязательством обратного выкупа buy back подразумевает чёткую схему. Например, в течение 15 лет вы будете получать гарантированный доход 7%, после чего застройщик выкупит ваш объект по цене на 10% выше первоначальной. При этом у вас будет возможность каждый год использовать жильё для собственного проживания в течение 15 ночей в высокий сезон или 30 ночей в низкий. Все расходы на содержание берёт на себя управляющая компания. А вы каждый год получаете доход.
Давайте посчитаем доходы. Стоимость подобного проекта на пляже Най Харн — 130 тысяч евро. Значит каждый год в течение 15 лет вы будете получать 9100 евро. А затем застройщик обязуется выкупить вашу квартиру за 143 тысячи евро. Впрочем, это всего лишь опция и страховка сохранения стоимости объекта. Правильно выбранная недвижимость за 15 лет подорожает в 2,5 раза, вы сможете продать её выгоднее.
Краткосрочный контракт, как правило, предполагает переход на программу Rental Pool через 3-5 лет. Такой период — дополнительная страховка от рисков, связанных с низкой заполняемостью. За несколько лет проект станет известным среди туристов и наработает лояльных клиентов, которые будут приезжать каждый год. Программа рентал пул покажет, насколько профессиональна управляющая компания. При отличном сервисе ежегодный доход возрастёт до 10-12%, а если качество управления так себе — останется прежним или упадёт.
Иногда застройщики предлагают программу краткосрочного гарантированного дохода в комплексах без отельной лицензии и договора с отельным оператором. После 3-5 лет выплат владелец недвижимости не может участвовать в программе рентал пул, так как её просто нет. Собственник может сам жить в своей квартире или вилле, а также может заниматься сдачей в аренду самостоятельно или через агентство недвижимости. В этом случае гарантированный доход — это просто скидка от застройщика для тех, кто выбирает объект для проживания, а не долгосрочные инвестиции.
Некоторые застройщики устраивают покупателям маркетинговые ловушки, обещая очень высокий процент гарантированного дохода. Например, обязуются выплатить 18% гарантированного дохода, а ниже мелким шрифтом подписывают "за 3 года". Получается 6% в год. Или сулят 12% гарантированных годовых, но в контракте прописывают, что налоги на доход и плата за содержание недвижимости — обязанность покупателя. Тогда из этих 12% в год останется 7%, а то и 5%.
Разобраться во всех нюансах договоров и обратить ваше внимание на рекламные подвохи поможет профессиональный агент по недвижимости. Пишите мне в WhatsApp или Telegram, наша команда Lemandom точно знает, какие проекты будут приносить высокий доход.
Плюсы и минусы гарантированного дохода
Как и любая другая стратегия, программа гарантированного дохода имеет свои преимущества и недостатки.
- ➕ стабильный ежегодный доход
- ➕ не надо самостоятельно искать арендаторов и контролировать оплату
- ➕ доход гарантирован, даже если жильё не сдаётся в аренду
- ➕ нет расходов на содержание недвижимости
- ➕ доход начисляется после сдачи объекта в эксплуатацию, а иногда сразу после полной оплаты
- ➖ доход ограничен процентом в контракте
- ➖ сложность перепродажи объекта до окончания контракта
- ➖ выплаты раз в год (в редких случаях поквартально или помесячно)
Рентал пул
Rental pool переводится как "пул аренды". По этой программе владелец недвижимости получает доход от аренды де-факто. Управляющая компания группирует участвующие в программе объекты в пулы по разным ценовым категориям. Например, студии одного метража объединены в один пул, квартиры с 1 спальней — во другой, квартиры с 2 спальнями — в третий. Полученный доход от фактической аренды ежегодно пересчитывается и распределяется между владельцами в определённом пуле за вычетом доли управляющей компании.
Как работает программа рентал пул?
Существуют разные схемы, как управляющая компания делит прибыль. Обычно инвестор получает 40-70%. В брошюрах могут писать даже так: 80% дохода получаете вы, а 20% забирает управляющая компания. А как получается на практике?
Ключевой момент, который важно учитывать, — на ком лежат расходы за маркетинг и управление недвижимостью, а также что считается доходом: чистая прибыль (profit share) или общий валовый доход (revenue share).
В первом варианте делится прибыль или "сухой остаток" после вычета расходов на маркетинг, управление и обслуживание недвижимости. Владельцам достаётся 60-80% оставшейся суммы. Но такая схема не всегда понятна инвесторам: сколько управляющая компания потратит на рекламу и обслуживание? Возможно, львиная доля прибыли пойдёт на рекламу. Тогда доход инвестора будет не таким большим даже при высокой загрузке. Обращайте внимание, прописан ли порог расходов в договоре, и какой предыдущий опыт управляющей компании.
Revenue share или общий валовый доход — более прозрачная схема. Все расходы берёт на себя управляющая компания, включая маркетинг и обслуживание вашей недвижимости. В предыдущей статье я приводила пример комплекса на пляже Карон с профессиональным отельным оператором. Их схема рентал пул — 40% общего дохода получает инвестор, 60% забирает управляющая компания, включая все расходы.
С программой рентал пул собственник имеет право пользоваться недвижимостью сам, приглашать отдыхать своих друзей или родственников. В договоре программы чётко прописывается количество дней и сезонность. Обычно 30-45 дней в год.
Плюсы и минусы программы рентал пул
Давайте посмотрим на преимущества и недостатки программы пула аренды в целом и в сравнении с гарантированным доходом.
- ➕ не надо самостоятельно искать арендаторов и контролировать оплату
- ➕ длительный срок программы, намного больше 3-5 лет
- ➕ при грамотном управлении доход будет выше гарантированного
- ➖ доход не фиксирован и зависит от того, сдавалась ли недвижимость в аренду
- ➖ слабая управляющая компания принесёт доход меньше гарантированного
- ➖ выплаты всего лишь раз в год
Сперва кажется, что разобраться во всех тонкостях сложновато. Для меня и моих коллег из компании Лемандом всё предельно просто. Наша задача не просто подобрать вам недвижимость, а рассказать, как вы можете зарабатывать, и предоставить полную экспертизу по инвестициям. Пишите мне в WhatsApp или Telegram, пришлём вам список проверенных проектов с профессиональным отельным управлением.
Вам будет интересно почитать:
Можно ли купить квартиру в Таиланде в полную собственность?
Мифы про покупку недвижимости в Таиланде
Как купить недвижимость в Таиланде — описание по шагам
