Некоторым людям цены на недвижимость в Таиланде кажутся заоблачными, хотя это не так. На Пхукете можно купить квартиру в престижном районе острова по цене однушки в Подмосковье или по средней стоимости квартиры в Новосибирске или Екатеринбурге. Давайте вместе разбираться, от чего зависит цена и как она складывается? А также расскажу вам, какие дополнительные платежи ждут покупателей недвижимости в Таиланде.
Цена квартиры
Средняя цена квадратного метра на Пхукете — 2,7 тысячи евро или 100 тысяч бат. Всё зависит от этапа строительства, района, расположения комплекса, этажа, вида из окна, качества материалов и самой квартиры. Заметьте, что размер недвижимости вообще ни при чём. Квадратный метр квартиры меньшего метража стоит так же, как и жильё с двумя или тремя спальнями в этом же комплексе.
Средняя стоимость квартиры на Пхукете в пешей доступности от моря — 92 тысячи евро или 3,4 миллиона бат за студию или апартаменты с 1 спальней. А на вторичном рынке можно найти варианты, где цена ещё меньше. В нашем портфолио есть квартиры около моря по 1,9 миллиона бат (51 тысяча евро). И это не минимальные цены вообще по Пхукету. Я рассматриваю только инвестиционное жильё около пляжей, потому что квартиры в комплексах центра острова ещё дешевле. В статье будем говорить только про недвижимость, которую выгодно покупать для сдачи в аренду, получая пассивный доход, а затем можно продать с хорошей прибылью.
Важную роль играет договор застройщика с управляющей компанией, имеющую отельную лицензию. С такой лицензией можно сдавать жильё посуточно, зарабатывая больше, чем при аренде помесячно. Известные компании с мировым именем, как Wyndham, Accor, Ramada, Best Western или Sheraton, принесут инвесторам больше прибыли — в среднем 8-12% годовых. Такое партнёрство — гарантия, что жильё будет построено вовремя из-за больших штрафов со стороны отельного бренда. А также причина, из-за чего стоимость квартиры будет дороже.
На одном пляже можно найти два похожих комплекса с разницей в цене на квартиры в 1,5-2 раза. Скорее всего застройщик комплекса подороже уже заключил договор с отельным брендом. И если вы ищете жильё для последующей сдачи в аренду, такой вариант принесёт больше прибыли. Для собственного проживания подойдёт комплекс без гостиничной лицензии и управления.
Для примера возьмём строящийся комплекс на пляже Карон, который сдадут в конце этого года. Сейчас стоимость квартиры нём не минимальна, но ещё и не достигла своего максимума. Жилой комплекс расположен в 650 метрах от моря и предлагает квартиры площадью от 28 до 115 кв.м. Все квартиры продаются с полным пакетом мебели, а комплекс имеет отельную лицензию. Во время покупки можно заключить программу аренды на 5 лет и получать гарантированный доход 7% годовых. Или участвовать в программе Rental Pool с возможностью получать до 12% годовых.
В большинстве кондоминиумах Таиланда жильцам предлагают полный спектр услуг, как у пятизвёздочного отеля. В жилом комплексе из нашего примера построены бассейны с панорамным видом, фитнес-центр, крытая парковка с тремя уровнями, круглосуточная стойка регистрации, ресторан, кафе и бары у бассейнов. Гостям и жильцам предлагают услуги бесплатного автобуса до пляжа.
Жилой комплекс находится рядом с магазинами, минимаркетами, ресторанами и кафе пляжа Карон. Недалеко расположены супермаркет Makro, мини-гольф Dino Park и трекинговая тропа к храму Большого Будды. И всего 15 минут отделяет комплекс от Патонга с его торговыми центрами, ресторанами и ночной жизнью.
Студия площадью 28 кв.м. стоит 3,6 миллиона бат (97 тысяч евро). Для покупателей доступна рассрочка: оплата разбивается на несколько этапов и производится по мере строительства. После сдачи жилого комплекса стоимость студии вырастит на 15-20%.
Стоимость услуг риелтора и агентства недвижимости
0 бат — именно столько вы заплатите риелтору. В Таиланде есть правило, что все услуги агента оплачивает продавец: застройщик или собственник недвижимости. Наш пример не исключение. Все услуги риелтора оплачивает застройщик жилого комплекса.
Многие думают, что в Таиланде выгоднее покупать недвижимость без посредников, так можно сэкономить на комиссии. Но напрямую у застройщика цена будет такой же, строго по официальному прайсу. Выгоднее выстраивать деловые и дружеские отношения с риелторами, нежели давать скидки покупателям направо и налево.
Зато профессиональный эксперт по недвижимости станет вашим лучшим другом. Он всегда знает про акции и подарки от застройщиков, может попросить дополнительную скидку или особые условия для покупателя. И главное — будет с вами на всех этапах сделки, проверяя договоры с юридической стороны и советуя самые выгодные предложения.
Если вам нужен такой помощник на Пхукете, пишите мне в WhatsApp или Telegram. Наша компания Lemandom подберёт самые удачные объекты для инвестирования или собственного проживания. У нас самая большая база вторичной недвижимости за счёт эксклюзивных контрактов с собственниками.
Фрихолд и лизхолд
В прайсах застройщика обычно значится цена объекта в лизхолд минимум на 90 лет, а ниже написана стоимость оформления во фрихолд. Либо около цены написана форма владения, тогда разница между лизхолдом и фрихолдом уже учитывается. Если вы хотите оформить квартиру во фрихолд, то стоимость оформления выйдет около 10% от стоимости. В нашем примере доплата за оформление 350 тысяч бат (9,5 тысячи евро).
Пакет мебели
Особенность новостроек в Таиланде — они сдаются с полной отделкой, встроенной мебелью, кондиционерами, сантехникой и кухней. Некоторые застройщики предлагают владельцам жилья участвовать в арендных программах и получать пассивный доход. Для участия в таких программах недвижимость должна быть оформлена в соответствии с номером в отеле. Застройщики специально разрабатывают мебельные пакеты и предлагают покупателям.
Большинство застройщиков, как в нашем примере, включают в стоимость объекта полный пакет, в том числе встроенную, передвижную мебель и технику. Либо предлагают докупить пакет мебели за 250-500 тысяч бат в зависимости от размера жилья. Либо вы можете взять на себя дизайн и выбрать мебель самостоятельно. На вторичном рынке можно найти недвижимость как со встроенным пакетом, так и с полным.
Налоги при покупке недвижимости
Заключая сделку купли-продажи в новостройке, покупатель платит единоразовый регистрационный сбор, включающий несколько налогов. Его размер зависит от типа недвижимости, формы собственности (фрихолд или лизхолд) и времени владения. В одном случае налоги и сборы привязаны к контрактной стоимости объекта, которая прописывается в договоре купли-продажи; а в другом — к оценочной, которую юрист уточняет в Земельном Департаменте. Выбирается более высокая ставка.
Я могу примерно сориентировать вас по размеру регистрационного сбора — всё очень индивидуально. В одних случаях продавец делит налоги и сборы пополам или в другом соотношении, в других случаях — их оплачивает только покупатель или продавец. Точную сумму общего регистрационного сбора вы узнаете в Земельном Департаменте перед регистрацией сделки.
Регистрационный сбор — 4 видов налогов и сборов:
- Пошлина за трансфер (Transfer Fee) — сбор за регистрацию передачи права собственности на недвижимость: фрихолд 2%, лизхолд 1%.
- Предпринимательский налог (Special Business Tax) — 3,3% для фрихолда, оплачивается при коммерческой сделке: когда продавец — юридическое лицо или продавец — физическое лицо, владеющее недвижимостью менее 5 лет.
- Гербовый сбор (Duty Stamp) — 0,5% для фрихолда, 0,1% для лизхолда.
- Налог на прибыль (Withholding Tax) - при фрихолде 1%, если продавец юридическое лицо, и 0-35% от дохода, если продавец физическое лицо.
Итого для регистрации во фрихолд получается 6,3%, эта сумма обычно делится с застройщиком. Для лизхолда — 1,1%, если в договоре не прописан иной процент. Нет чёткой схемы, какие сборы оплачивает покупатель, а что берёт на себя продавец. Обычно предпринимательский налог и налог на прибыль берёт на себя продавец, а пошлина за трансфер и гербовый сбор остаются на покупателе. Возможны и другие вариации, каждая сделка индивидуальна.
В нашем примере застройщик взял на себя функцию прозрачного объяснения и чётко разграничил процент, зависящий от договора и официального прайса: 2,25% регистрация во фрихолд, 1,25% — в лизхолд. Получается так:
- Фрихолд — 81000 бат или €2180
- Лизхолд — 45000 бат или €1210
Выплаты в амортизационный фонд
Этот сбор ещё называют "фонд капитального ремонта" или Sinking Fund. Его оплачивают один раз при покупке в новостройке. Хотя бывает, что застройщик меняет его на небольшой ежегодный сбор. Деньги идут на непредвиденный ремонт территории общего пользования. Единоразовый платёж составляет 400-800 бат/кв.м. В нашем примере сбор рассчитывается из ставки застройщика 500 бат/кв.м. Получается 14000 бат или €380.
Установка счётчиков и приборов учёта
Если вы покупаете квартиру в новостройке, приготовьтесь оплатить подключение воды и электричества. Обычно траты составят 200-500 евро. В нашем примере застройщик берёт 5000 бат или €140. При покупке на вторичном рынке ничего оплачивать не нужно.
Ежегодные расходы на содержание квартиры
Сбор за обслуживание комплекса (Maintenance Fee) — это основной регулярный платёж. Управляющая компания покрывает им траты на содержание бассейнов и общей территории, ремонт, охрану и парковку. В среднем сбор составляет, как и в нашем примере, 60 бат/кв.м. в месяц. Итого получается 20160 бат или €550. Сбор за обслуживание комплекса легко окупаются неделей аренды. Обычно застройщики просят оплатить сбор за год вперёд банковским переводом или в офисе компании.
Коммунальные услуги оплачиваются по счётчикам. Если вы живёте в квартире сами, то следите за всем расходами самостоятельно. В среднем 1 киловатт электроэнергии 4-5 бат, кубометр воды — 35-40 бат. При разумном потреблении в нашем примере выйдет до 1800 бат или €50. Если вы участвуете в арендной программе, то все расходы на коммунальные услуги берёт на себя управляющая компания.
Сколько стоит квартира на Пхукете?
Давайте подведём итог с нашей квартирой на пляже Карон. При подсчёте не буду учитывать ежегодные и ежемесячные сборы, которые легко можно окупить арендой.
- Стоимость квартиры 28 кв.м. — €97000
- Услуги риэлтера — 0
- Пакет мебели — 0
- Оформление во фрихолд — €11680
- Оформление в лизхолд — €1210
- Капитальный ремонт — €380
- Установка счётчиков — €140
При покупке во фрихолд общая сумма €109.200, в лизхолд — €98.730. Для последующей перепродажи или для сдачи квартиры в аренду форма собственности роли не играет.
Каждый покупатель в комплексе на пляже Карон может подписать 5-летний контракт на сдачу квартиры в аренду с гарантированным доходом 7% годовых. Управляющая компания будет выплачивать €6790 в год. Через пять лет можно перейти на арендную программу Rental Pool, когда покупатель получает 40% от прибыли за фактическую аренду, а все расходы оплачивает управляющая компания. При такой программе можно зарабатывать до 12% годовых.
Если у вас остались вопросы, пишите мне их в WhatsApp или Telegram. У нас есть каталоги квартир в комплексах с отельной лицензией и самым высоким доходом. Конечно, поможем выбрать вам проект для инвестиций или квартиру для собственного проживания. Обращайтесь!
Вам будет интересно почитать:
Какую недвижимость купить в Таиланде: первичку или вторичку?
Мифы про покупку недвижимости в Таиланде
Как купить недвижимость в Таиланде — описание процесса по шагам
