Очень важный вопрос стоит перед иностранными покупателями недвижимости в Таиланде: какую форму собственности выбрать? Европейцам и американцам всё это знакомо, а для россиян появляются новые и пугающие термины. Давайте вместе разбираться, что такое фрихолд и лизхолд. А также, почему две одинаковые квартиры в одном кондоминиуме могут значительно отличаться в цене. Посоветую вам, какой тип собственности подойдёт именно вам.
Вилла около пляжа Бангтао
В Таиланде есть две формы владения недвижимостью — полное владение или фрихолд (Freehold) и долгосрочная аренда или лизхолд (Leasehold). Что же выбрать? Сперва надо ответить на вопросы: какую недвижимость вы покупаете и с какой целью? Давайте сперва определимся с терминами, их плюсами и минусами.
Фрихолд (Freehold)
Фрихолд — частная собственность, оформленная иностранца в бессрочное и полное владение. Это аналог российской частной собственности с правом полного владения. Вы никак не ограничены в своих действиях: можете продавать, дарить, завещать или сдавать в аренду свою недвижимость.
Договор купли-продажи регистрируется в Земельном Департаменте (Land Office). Вам выдают гербовое свидетельство, которое в Таиланде называют "чанод". Этот документ подтверждает ваши права на владение недвижимостью и оформляется в двух экземплярах — для вас и Земельного Департамента. На лицевой стороне чанода прописывается полное описание недвижимости: адрес, площадь, план и дата выдачи документа. На обратной стороне — вся история объекта от первого до последнего владельца.
Квартира на пляже Лайян
Лизхолд (Leasehold)
Лизхолд — право собственности, оформленное в долгосрочное владение. Такая форма собственности привычна для европейцев и американцев, но у россиян сперва вызывает недоверие. Кажется, будто недвижимость вам не принадлежит. Но это не так. Право собственности ограничено лишь временем на 30 лет с правом двухкратного продления ещё по 30 лет. Такая же форма владения существует в Турции, Египте, Великобритании, Норвегии, ОАЭ, Дании, Монако, Новой Зелании и ещё 30 странах.
Договор купли-продажи также регистрируется и заверяется в Земельном Департаменте. В дополнение к договору идёт контракт с продлением минимум ещё 2 раза на сроки по 30 лет, что в сумме 90 лет. Застройщик в приложении к договору прикладывает письма о согласии продления ещё на два срока. Этот срок владение гарантирует государство. Отдельные застройщики предлагают варианты общего владения на 120 лет или бессрочное владение с правом продлевать срок бесконечно. Либо бывает, что срок 90 лет зафиксирован за каждым владельцем, и следующий покупатель получает новый контракт 30+30+30 лет.
Лизхолд ещё можно назвать долгосрочной арендой с правом распоряжаться недвижимостью как частной собственностью. Вы можете продавать свою недвижимость в лизхолде, передавать по наследству, дарить и сдавать в аренду. При перепродаже или дарении обязательно подписывать договор с арендодателем, который является владельцем недвижимости и обязан заключить сделку с тем, кого вы укажете в документах.
Вилла с бассейном на Пхукете
Обе формы собственности — фрихолд и лизхолд — абсолютно легальны с точки зрения тайского законодательства и гарантированы Земельным Департаментом. При любой форме собственности вы можно распоряжаться своей недвижимостью, как захотите. Теперь давайте разберём плюсы и минусы обеих форм собственности в аспекте инвестиций, отличий в стоимости и окупаемости.
Плюсы и минусы фрихолда:
- + нет никаких временны́х ограничений на владение недвижимостью
- + не надо продлевать срок владения в Земельном департаменте
- + полное владение: можете свободно продавать, дарить, завещать
- + подходит также для строительства промышленных и коммерческих объектов
- — собственность, которую нужно декларировать, и платить за неё налог
- — регистрационный сбор выше: 6% от стоимости недвижимости и обычно делится пополам с продавцом
- — цена недвижимости во фрихолде дороже лизхолда на ~10%
Плюсы и минусы лизхолда:
- + цена недвижимости в лизхолде дешевле фрихолда на ~10%
- + срок окупаемости инвестиций меньше
- + регистрационный сбор ниже: 1,1% от стоимости недвижимости
- + объект в лизхолде не облагается налогом и не декларируется
- — необходимо продлевать договор аренды каждые 30 лет в Земельном Департаменте
- — при перепродаже необходимо подписать документы с арендодателем
- — право пользования недвижимостью возвращаются арендодателю после истечения срока лизинга
Кондоминиум на пляже Сурин
Как видите, обе формы владения недвижимостью имеют свои плюсы и минусы. Зато для получения прибыли за счёт перепродажи или сдачи в аренду квартиры особой разницы нет. Поэтому опытные инвесторы чаще выбирают лизхолд. В этом случае и цена недвижимости ниже, и она быстрее окупится.
Наша компания Lemandom бесплатно проконсультирует вас в вопросах формы собственности и поможет подобрать лучшие варианты для инвестиций или собственного проживания. У нас есть каталоги для покупки в лизхолд и фрихолд квартир и вилл на этапе предпродаж, а также уже готовые варианты вторичной недвижимости. Напишите мне напрямую по WhatsApp или Telegram.
Давайте теперь поговорим, какие формы владения применимы для разных объектов. В Таиланде можно купить квартиру в кондоминиуме или апартаментах, дом или виллу на физическое или юридическое лицо. От того, что именно вы хотите купить, а также какой у вас статус, зависит тип оформления собственности.
Квартира между пляжами Бангтао и Сурин
Квартиры
Многоквартирные жилые комплексы регистрируются как апартаменты или кондоминиум. Независимо от статуса здания, на территории может быть своя инфраструктура: ресепшен, ресторан, магазин, сад, бассейн, тренажёрный зал, парковка. Но только в кондоминиуме иностранец может купить квартиру в полную собственность. Тайский закон о кондоминиумах делит жилую площадь по двум квотам: 49% фрихолд и 51% лизхолд. В апартаментах квартиры могут быть проданы иностранцам только в лизхолд. Покупая квартиру, стоит уточнить, как застройщик зарегистрировал жилой комплекс.
Дома и виллы
Когда вы покупаете дом или виллу в Таиланде, оформить в полную собственность можно только само строение. Земля не продаётся иностранцам, только оформляется в долгосрочную аренду на минимум 90 лет. И здесь возможны варианты в зависимости от вашего статуса — физическое или юридическое лицо.
Для физического лица дом оформляется во фрихолд, земля — в лизхолд. На тайское юридическое лицо можно и дом, и землю оформить в лизхолд. В случае покупки дома или виллы возможны разные нюансы и вам обязательно стоит обговорить с юристом, как лучше поступить именно в вашем случае и стоит ли вообще покупать данный объект. Наша компания всегда готова вам помочь.
Подведём итог. Если вы планируете купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду или заработать на перепродаже, лучше выбрать лизхолд. Когда вы покупаете дорогую виллу для себя или большую квартиру для собственного проживания, лучше оформить недвижимость во фрихолд.
Вилла в районе Бангтао
Часто задаваемые вопросы по формам владения
Может ли король Таиланда поменять закон о лизхолде, и мне откажут в продлении аренды квартиры на следующие 30 лет?
Нет, король не может поменять закон о кондоминиумах. В Таиланде конституционная монархия, поэтому власть короля ограничена. Все законы о владении регулируются правительством. Согласно этим законам, государство гарантирует соблюдение договора каждому инвестору.
А если всё-таки не продлят?
Согласно законам Таиланда, такого не может произойти. В любом случае вы всегда можете продать свою недвижимость в лизхолде, как только она окупит вложения. В среднем этот срок 10-12 лет. Цена на недвижимость на Пхукете каждый год растёт на 7%, что позволит ещё и заработать на разнице в цене.
Может ли новый владелец недвижимости в лизхолде перевести его во фрихолд?
Да, если осталась квота на фрихолд в этом кондоминиуме. По закону о кондоминиумах иностранцы могут получить в полное владение 49% от общего количества квартир. Остальные 51% квартир оформляются в лизхолд. В случае, если квота на фрихолд ещё осталась, новый владелец можно перевести свою квартиру в полное владение.
Если у вас остались вопросы по формам владения недвижимости, присылайте их мне в WhatsApp или Telegram. Компания Lemandom, где я работаю, всегда рада бесплатно проконсультировать и подобрать вам лучшее предложение.
Вам будет интересно почитать:
Какую недвижимость купить в Таиланде: первичку или вторичку?
Мифы про покупку недвижимости в Таиланде
Как купить недвижимость в Таиланде — описание процесса по шагам
