Недвижимость под иностранные инвестиции начали строить в Таиланде лет 18-20 назад. Первые шаги заметно отличаются от современных объектов. Именно сейчас сфера жилья находится в самом расцвете. Сделки проводятся онлайн, для этого даже необязательно находится в Таиланде. И здесь возникает вопрос: что выгоднее купить? Вложиться в квартиру на первичном рынке от застройщика или взять готовое жильё на вторичном? Давайте рассмотрим по порядку все плюсы и минусы.
Содержание
Цены в новостройках и на вторичном рынке
Кажется, что в новостройках покупать недвижимость будет дешевле, чем на вторичном рынке. Но это не всегда так. Всё очень сильно зависит от объекта. В среднем цена за квадратный метр в новостройке — 100 тысяч бат (3000 долларов). И чем строительство ближе к завершению, тем выше цена. Можно найти выгодные предложения за 70 тысяч бат за квадратный метр на самых первых этапах продаж.
Цены на вторичную недвижимость сильно зависят от многих факторов. Расположение, удалённость от моря, тип объекта, срочность продажи — всё это влияет на стоимость. Встречаются очень хорошие предложения по ценам ниже, чем в новостройке. Порой собственникам срочно нужны деньги, и они готовы уступить. Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке ниже, чем в новом жилье.
Оплата и рассрочка
Если вы покупаете уже построенное новое жильё у застройщика, то обычно платите 40-50% стоимости во время заключения договора. Уже после оформления прав собственности на квартиру или дом, оплачиваете оставшуюся часть.
На этапе предпродаж или стартовых продаж застройщики предлагают выгодную систему беспроцентной рассрочки для покупателей. После оплаты депозита цена замораживается и не может быть увеличена. Все условия и сроки оплаты индивидуальны: оговариваются перед покупкой, зависят от само́й компании и стадии строительства. Обычно вам предложат период 1-3 года для погашения платежей. Сама схема примерно такая:
- первоначальный депозит 3000-4000 долларов для резервации определённой квартиры или виллы;
- первый перевод 30% от стоимости на счёт застройщика для активации контракта;
- оплата оставшейся стоимости при получении ключей или оплата по 15-20% на каждом этапе строительства: прокладка коммуникаций, укладка фундамента, возведение каркаса здания, отделки объекта;
- финальный платёж 5-10% при оформлении квартиры в собственность и получении ключей.
Даже есть застройщики, готовые пойти на уступки и предложить систему дополнительной рассрочки под 5% годовых после окончания строительства. После получения ключей вы можете сдавать свою квартиру в аренду и погашать задолженность полученным доходом.
Немаловажный нюанс при покупке недвижимости в стройке, уже готового или на этапе пресейла — возможность оплатить в криптовалюте: биткоинами, лайткоинами, эфиром или любой другой криптой. В Таиланде криптовалюта — легальное платёжное средство, а многие застройщики имеют свои официальные крипто-кошельки. Стоимость объекта в тайских батах переводится в крипту в момент проведения транзакции. Вы перечисляете средства на кошелёк продавца, а он их конвертирует в баты.
За вторичное жильё нужно рассчитаться единовременно и отдать сразу всю сумму. В Таиланде нет системы ипотеки для иностранных туристов. Она доступна только для работающих на одном месте более 2 лет иностранцев. Максимум, на который можно растянуть выплаты за вторичное жильё — 2 месяца. Только после полной оплаты вы получите ключи от квартиры или дома.
Дополнительные расходы при покупке
Все услуги агента по недвижимости всегда оплачивает продавец — застройщик или собственник. Заключается контракт, где прописывается комиссия за помощь риелтора. Покупатель в этом случае не платит ничего. Если недобросовестные агентства предлагают вам оплатить свои услуги 3-5% от стоимости квартиры или дома, не поддавайтесь на обман и ищите другого риэлтора. При сделках с недвижимостью в Таиланде комиссию всегда платит продавец, а не покупатель.
За что же платит покупатель? Сделка при покупке новой квартиры очень проста. Застройщик берёт на себя все дополнительные расходы: услуги юриста, бухгалтерию и другую бумажную работу. Покупателю не придётся ничего оплачивать, кроме стандартных платежей, о которых ниже.
Если покупаете вторичную недвижимость, вам придётся оплатить некоторые услуги дополнительно. Сначала юрист проверяет квартиру или дом и готовит трёхсторонний договор. Все юридические услуги, а также затраты на проведение оплаты оплачивает покупатель.
И для новой, и для вторичной недвижимости есть дополнительные пошлины: регистрационный и гербовый сборы, бизнес-налог. Их, как правило, оплачивает продавец, либо стоимость делится с покупателем по договорённости.
Состояние жилья
Последние несколько лет в Таиланде изменились стандарты строительства: метраж, дизайн, стройматериалы, качество постройки. Большинство застройщиков сейчас возводит комплексы именно под инвестиции. Подразумевается, что владелец жилья будет сдавать его в аренду и получать пассивный доход.
Современные квартиры похожи на номера в отелях и продаются уже с отделкой и пакетом мебели. Для курортной недвижимости достаточно студии или квартиры с 1 спальней, где может разместиться семья из 4 человек. Для комфортного отдыха в течение нескольких недель в такой недвижимости есть всё необходимое: кухня, стиральная машина и прочее. При этом на новое жильё застройщик даёт гарантии, которые прописываются в контракте. Например, на несущие конструкции дают гарантию 5 лет, на окна и двери — 2 года.
С другой стороны, сейчас развивается строительство элитной недвижимости. Виллы с садом и собственным бассейном в будущем будут приносить хороший доход от сдачи в аренду, а сами объекты расти в цене.
Вторичное жильё, построенное более 6-7 лет назад, покупали в основном для собственного проживания или отдыха. Тогда строили просторные квартиры и дома с несколькими спальнями. Состояние такой недвижимости зависит от того, как её содержали. Если дом или квартиру часто сдавали в аренду, может потребоваться косметический ремонт, замена кондиционера или другие манипуляции. Как правило, вторичное жильё продаётся со всей мебелью и техникой.
Риски и подводные камни при покупке
При любых инвестициях есть свои риски. Надёжные агентства недвижимости проверяют новые объекты застройщиков, изучая не только документы компании, но и личные счета соучредителей. Такая проверка называется due diligence. Юрист поднимает все данные о земле, зональности, расположении относительно моря и разрешённом количестве этажей. Проверяются возможности для водоснабжения и коммуникаций. Если есть какие-либо сомнения в окончании строительства, агентство не будет продавать этот объект.
Для покупателей на этапе пресейла, когда стройка ещё не началась, в контракте прописывают даты окончания строительства. При этом застройщик указывает пени за задержку. По желанию собственника можно обратиться к юристу и взыскать полную сумму издержек. Обычно задержка происходит на полгода из-за непогоды или подобных факторов. Поэтому в среднем строительство нового кондоминиума длится 2-3 года.
Покупая уже готовую новую или вторичную недвижимости, вы избавляете себя от рисков задержки строительства. Вы можете сразу оценить район и его инфраструктуру, увидеть ваших соседей и сам объект. Какие же есть подводные камни в покупке такого жилья? Нужно изучать правила проживания и уже имеющиеся договоры аренды. Возможно, предыдущий хозяин заключил договор гарантированной аренды жилья. Тогда сдачей в аренду в течение указанного срока занимается управляющая компания. Или кондоминиум предусматривает только долгосрочную аренду. Или жильё не предусмотрено для проживания с животными. Эти нюансы обязательно нужно изучить перед покупкой.
Подведу итог разницы между покупкой новой и вторичной недвижимости. Каждый случай индивидуален и рассматривается в зависимости от целей покупки, бюджета и пожеланий к объекту. Если на первичном рынке большой выбор современных квартир для инвестиций и роскошных вилл, то вторичка может похвастаться хорошими вариантами просторного жилья для собственного проживания.
Плюсы покупки строящейся недвижимости:
- самые выгодные цены до начала строительства;
- цена увеличивается на 20-30% к окончанию строительства;
- возможность выбрать лучший вариант из представленных (планировка, этаж);
- возможность изменения планировки или пакета мебели;
- удобная система беспроцентной рассрочки;
- программа гарантированного дохода от аренды 7-8% годовых;
- лёгкая и прозрачная система сделки и выплат.
Минусы покупки строящейся недвижимости:
- есть риски задержки строительства;
- получение дохода от инвестиций откладываются до конца строительства;
- иногда для полного оснащения под аренду нужно докупить некоторые вещи: холодильник, чайник, тостер, микроволновку и прочее.
Плюсы покупки вторичной недвижимости:
- цены сравнимы с уже построенными новыми объектами;
- выгодные предложения квартир или домов под срочную продажу;
- можно сразу увидеть недвижимость и оценить район;
- доход от аренды можно получать сразу после покупки или использовать недвижимость для проживания;
- нет рисков задержки строительства;
- как правило, покупателю остаётся полный пакет мебели и техники, включая холодильник, постельное бельё и полотенца;
- процесс перепродажи намного проще, чем продажа строящегося жилья.
Минусы покупки вторичной недвижимости:
- нет рассрочки, всю сумму необходимо заплатить в течение 1-2 месяцев;
- может потребоваться небольшой ремонт;
- наличие уже подписанной гарантированной программы аренды, подписанной предыдущим хозяином на несколько лет.
Что касается Пхукета, то главная ценность здесь — земля. Бо́льшую часть острова занимают холмы и национальные парки, где строительство запрещено. Свободных участков под постройку осталось не более 12-15% от площади Пхукета. Бум строительства новых объектов начался в 2017 года, а уже через 2-3 года новостроек станет на порядок меньше. Уже сейчас недвижимость стабильно растёт в цене на 3-5% в год.
Наше агентство недвижимости Lemandom предлагает вам бесплатную консультацию, полное оформление и проведение сделки удалённо. Любые вопросы по покупке или продаже недвижимости пишите мне напрямую в WhatsApp или Telegram. Мы с радостью ответим на все ваши вопросы и дадим исчерпывающую консультацию.
Вам будет интересно почитать:
Популярные мифы про покупку недвижимости в Таиланде
Как купить квартиру или виллу удалённо, не выходя из дома
